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  • Víctor Rosales

Yavo Capital busca incrementar la utilidad de los desarrolladores e impulsar la economía

Su producto Crédito Integral, que gestiona de la mano del Infonavit, permite que los desarrolladores de vivienda social incrementen en más de un 50% la rentabilidad, con 0% en tasa de interés, situación que incentiva a un sector clave de la economía: el de la producción de vivienda de interés social. Se trata de un modelo que viene a cambiar para bien las reglas del sector, por lo que en el Senado de la República ya se hizo un exhorto a las autoridades federales y estatales para aprovechar los beneficios de este esquema de financiamiento en beneficio de México y la reactivación de la economía; en un momento crítico donde los bancos tradicionales no tienen condiciones para ser una opción real de financiamiento.

Con la promesa de aumentar hasta 50% la rentabilidad de los desarrolladores de vivienda social, la financiera enfocada principalmente al sector bienes raíces, Yavo Capital, busca potenciar sus operaciones en todos los estados de la República Mexicana y, de esta manera, impactar positivamente, al mismo tiempo, en el sector de la vivienda, vinculado a 72 ramas productivas de la economía que van más allá de la construcción, como la de seguros, mismas que en los últimos meses se han visto frenadas a causa de la pandemia Covid-19.

La manera con la que Yavo Capital pretende lograr ambos objetivos es a través de uno de los tres productos principales de su portafolio: Crédito Integral (los otros dos son Crédito Puente y Fideicomisos), el cual lleva operando desde hace tres años de la mano del Infonavit.


“Con este producto se le otorga a los desarrolladores 100% del financiamiento para su proyecto, versus la banca comercial que solo ofrece hasta 60%. Esto es un gran diferenciador en la industria por dos cosas: 1. En este momento la banca no está dando créditos ante la difícil situación económica y, 2. Recordemos que la actual administración federal decidió terminar con los subsidios en el sector vivienda de interés social, lo que pone en una situación compleja a los desarrolladores”, comenta Víctor Rosales Aranda, Director de Ventas de Yavo Capital.


Pero la cobertura de Crédito Integral, también conocido como Línea III, no es la única ventaja de este producto, asegura el directivo de la firma. Otra de sus características es que tiene 0% de tasa de interés en comparación con la banca tradicional, que le cuesta a un desarrollador entre un 10 y un 15%. Eso sin considerar que otras instituciones financieras no dan como valor agregado otros aspectos que sí ofrece Yavo Capital, como asesoría, desarrollo del producto, un trabajo conjunto de implementación y capacitación del personal clave del desarrollador, una importante diferencia versus otras organizaciones que también trabajan con Crédito Integral.


Un beneficio más de Línea III es que tiene un riesgo cero de venta. ¿Por qué? Víctor Rosales lo explica: “En nuestra industria sueles conseguir primero el terreno, hacer el proyecto arquitectónico, sacar la licencia, los permisos y, después de eso, buscas un Crédito Puente (no un Crédito Integral) para comenzar construir. Después de construir, ahora sí, puedes comenzar a vender y cobrar. Crédito Integral, en cambio, es el único producto del Infonavit con el que primero compras el terreno, sacas las licencias y los permisos y puedes prevender desde la etapa en que existe el proyecto ejecutivo, y el instituto de vivienda así lo avala”.


Esto, que pareciera un pequeño cambio en el modelo de operación de créditos, es en realidad algo muy significativo que beneficia a los desarrolladores y baja drásticamente la incertidumbre en el sector, pues si un desarrollador no vende un casa, sigue manteniendo su terreno sin que esté hipotecado o sin que tenga un crédito que, aunque no venda, absorba su inversión y sus ganancias en tanto éste sigue corriendo, que es como regularmente operan los bancos.


Si nos remontamos a 2008, recordemos que una de las causas que originó la crisis hipotecaria que inició en ese año fue justo el hecho que muchos desarrolladores construyeron una gran cantidad de bienes inmuebles que comenzaron a tardar en venderse, mientras los créditos seguían corriendo, aumentando cada vez más la deuda de los desarrolladores.


Y algo más. Crédito Integral no requiere garantías colaterales. ¿A qué se refiere esto? A que no existe la condición que para obtener un crédito, el desarrollador tenga que asegurar en la hipoteca, como suelen hacer los bancos, el dejar en garantía 2 veces a 1 el valor de la primera dispersión de dinero en propiedades de su patrimonio, como su casa u otros bienes. “Esto hace que con Crédito Puente debas tener más dinero al principio de la construcción. En cambio con Crédito Integral, nosotros no pedimos garantías colaterales, porque en sí la casa que se va a construir, como ya la prevendiste, es la garantía del crédito”.


El mercado para ello resulta muy atractivo: en la actualidad existen 4.2 millones de derechohabientes en el país que no han utilizado su crédito de vivienda. Si 1.3 millones de personas quisieran la oferta, podrían adquirir viviendas de entre 300,000 pesos y un 1,300,000 pesos. Dicho sea de paso, con este producto los trabajadores que quieran acceder a un crédito de vivienda no requieren tener tantos puntos como se exigía en el pasado, lo que abre la posibilidad para los segmentos de la población con menores ingresos.

Y la gran pregunta que surge es: ¿Y cómo es que los desarrolladores pueden tener una mayor utilidad con Crédito Integral que con Crédito Puente? Víctor Rosales lo explica con un ejemplo: “Supongamos que el proyecto tiene un costo total de 50 mdp, y el desarrollador tiene una utilidad de 18 mdp; es decir, el valor de venta del proyecto es de 68 mdp. El terreno cuesta 12%, esto es, 6 mdp; las licencias 2 mdp; la urbanización otro 12%; la edificación, que siempre representa la mayor inversión, 61%, que son como 31.5 mdp, y todo lo demás se va en gastos administrativos (gastos de rentas, comisión de ventas, etc.). En Crédito Puente hay que pagar una comisión por apertura al banco, de más o menos 2% sobre los 31 mdp, que es lo que financia el banco (recordemos que nunca es 100%). El costo financiero es de 14%, 8.8 mdp”.


Y añade: “Además, con Crédito Puente, hay que pagar un seguro de cobertura al Infonavit para poder vender las viviendas a través de la institución; hay que pagar una verificación de obra; y muchas veces los desarrolladores chicos y medianos ocupan una estructuración del proyecto, un despacho financiero o consultor. El total de costo financiero que termina pagando el desarrollador es de 11.6 mdp. En Línea III (Crédito Integral) no existe costo por comisión de apertura ni costos financieros, lo único que se paga es un dictamen de factibilidad, que cobra Yavo, para ver si el proyecto es viable.


Al final, siguiendo con el ejemplo anterior, a través de Crédito Integral el desarrollador tiene un 118% más de rentabilidad sobre el dinero que invierte en el proyecto. Se debe señalar que esta modalidad ya tiene cerca de 8 años operando en el Infonavit, y que Yavo Capital no es el único administrador del producto, existen otros jugadores. “Sin embargo, lo que la empresa ofrece a diferencia de otras firmas es ese valor agregado de acompañar al desarrollador en todo el proceso, como un aliado y un asesor permanente”, comenta el Director de Ventas.

Bajo el concepto Smartmoney, Yavo Capital genera valor a los desarrolladores, acercándole proveedores a los que, en circunstancias comunes, es difícil que puedan acceder. Esto se traduce en beneficios de costos y mejores negociaciones de volumen con grandes jugadores de la industria, con beneficios únicos.


El eco de las ventajas de Crédito Integral ha llegado al Congreso. Recientemente, se firmó un punto de acuerdo en el Senado de la República, en el cual se exhorta a las autoridades federales, estatales y municipales de México a incentivar la aplicación de Línea III en el país por la flexibilidad con la que trabaja el modelo, con el objetivo de impulsar de esta manera la industria de la construcción en el país y detonar la economía en este momento tan complicado para México, generado por la pandemia que paralizó la mayoría de los sectores, incrementando con ello de manera abrupta el desempleo.


La propuesta es colocar anualmente más 50,000 créditos de vivienda bajo la modalidad de Crédito Integral en conjunto con el Infonavit y los desarrolladores de vivienda de todo el país, con una derrama calculada de 30,000 mdp anualmente. Es una meta posible en tanto que se tiene la experiencia en el Infonavit de haber colocado hasta 500,000 créditos y de vivienda nueva hasta 250,000 en épocas de subsidio”, Señala Víctor Rosales.


Siempre existe la pregunta de si será un buen momento para apostar por un proyecto así en tiempos de tanta incertidumbre financiera. El Director de Yavo asegura contundente que sí. Confía en la experiencia de la empresa en este sector y en el respaldo que le dan a la compañía los productos y créditos que ha operado a lo largo de su vida por más de 1,700 mdp. “En muchos estados del país hay tierra y, al mismo tiempo, mucha necesidad de vivienda (de acuerdo con datos del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval), en México, el rezago habitacional asciende a 14 millones de viviendas; por rezago se entiende viviendas en hacinamiento, cuyos materiales se encuentran en deterioro y no satisfacen un mínimo de bienestar para sus ocupantes).


Considerando estas variables, la vivienda de interés social se convierte en un factor crucial para la calidad de vida de los mexicanos y un motor para las economías de los estados, al tiempo que su construcción apoya a los trabajadores de menores recursos a contar con vivienda digna, sobre todo hoy en día que la vivienda de interés social nueva ha caído casi 80%, por lo que el producto Crédito Integral (Línea III) que integra el portafolio de Yavo, se vuelve idóneo para impulsar la economía de las diferentes regiones del país y solventar una necesidad de primer orden, como es la vivienda.


“En Yavo Capital estamos convencidos de que es el momento de echar mano de instrumentos que son completamente regulados y probados por su efectividad, pues no solo hay un impacto para la economía, sino para la sociedad. Se trata de un modelo que por su efectividad puede ser un motor de desarrollo para las entidades del país. Vivimos una era en la que tanto el gobierno como la Iniciativa Privada y la sociedad, debemos trabajar en conjunto para salir más fortalecidos. Con Crédito Integral la mesa está puesta para que todos los jugadores del sector ganemos y colaboremos en el impulso de la economía de México”, concluye Víctor Rosales.

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